Ostajan erityinen selonottovelvollisuus kiinteistökaupoissa: vastuut ja riskit

Ostajan selonottovelvollisuudesta ja erityisestä selonottovelvollisuudesta säädetään asuntokauppalaissa ja maakaaressa samansisältöisesti. Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Sen laiminlyönti johtaa siihen, että ostaja ottaa kohteen vastaan niillä tiedoilla ja havainnoilla, jotka ennakkotarkastuksessa olisi ollut havaittavissa.

Ennakkotarkastusvelvollisuus on käsitetty suhteellisen suppeaksi. Sen piiriin ei ole katsottu kuuluvan rakenteiden rikkomista edellyttäviä tutkimuksia. Lähtökohtaisesti esimerkiksi ala- tai yläpohjaan ostajan ei ole edellytetty menevän, ellei näihin ole helppoa ja esteetöntä pääsyä. Ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin ei ole katsottu myöskään kuuluvan esimerkiksi raskaiden kodinkoneiden tai kirjahyllyjen siirtämistä.

Ostajalle saattaa kuitenkin syntyä velvollisuus ryhtyä rakennetta rikkoviin tutkimuksiin, sillä muutoin hän ottaa kohteen vastaan riskillä, että rakenne on vaurioitunut. Korjauskustannukset jäävät tällöin ostajan vastuulle ja maksettaviksi. Korkeimman oikeuden aiempien ratkaisujen KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 perusteella ostajalle syntyy erityinen selonottovelvollisuus ennen kauppaa – esimerkiksi velvollisuus tutkia rakenteita niitä avaamalla – vain silloin, kun myyjä on selkeästi kertonut mahdollisesta vauriosta.

• KKO 2009:31. 9. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty.

Samoin KKO:n ratkaisussa 2004:78 katsottiin, että lattiassa oleva kosteus oli sellainen tieto, että ostajalla ei voitu katsoa olevan velvollisuutta ryhtyä selvittämään laajemmin sen syytä ottaen huomioon, mitä näiden syiden selvittäminen olisi todellisuudessa edellyttänyt.

Pelkästään KKO:n ratkaisujen 2004:78 ja 2009:31 perusteella voitaisiin katsoa, että myyjän tulisi osoittaa ennen kauppaa ostajalle nimenomainen vaurioepäily, jotta ostajalle syntyisi erityinen selonottovelvollisuus. Tuoreemmassa KKO:n ratkaisussa 2019:16 katsottiin kuitenkin, että näin suoraviivaisesti aiempia ratkaisuja ei kannata lukea. Ostajan voidaan edellyttävää perehtyvän annettuihin tietoihin kokonaisuudessaan. Ratkaisussa katsottiin ostajalla olleen erityinen selonottovelvollisuus, ottaen huomioon kaikki rakennuksesta annetut tiedot.

Arvioitaessa erityisen selonottovelvollisuuden syntymistä, keskeinen kysymys on, minkälaista ymmärrystä niin sanotulta normaalin tietotason omaavalta yksityishenkilöltä voidaan edellyttää. Tuoreimmassa KKO:n ratkaisussa 2020:23 on katsottu, että erityisen selonottovelvollisuuden syntymisen arvioinnissa merkitystä on käytetyllä asiantuntijalausunnolla ja sillä, mitä ostajan tulisi sen perusteella maallikkona ymmärtää.

• KKO 2020:23. 12. Korkein oikeus toteaa, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen.

Tässä ratkaisussa on nostettu ”maallikon” tietämyksen taso suhteellisen korkealle:

• KKO 2020:23. 25. On yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tieto kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. 

Kyseisessä ratkaisussa katsottiin kuitenkin, että rakennusalan ammattilaisen antamasta lausunnosta ilmenevien tietojen perusteella ostajalle ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta kellarin yläpuolisista alapohjarakenteista.

Ottaen huomioon KKO:n ratkaisukäytäntö sekä erityisesti viimeisimmät ratkaisut aiheesta, ostajan kannattaa perehtyä huolellisesti kaupan materiaaleihin sekä erityisesti mahdollisiin asiantuntijalausuntoihin harkitessaan tarjouksen tekemistä. Mahdolliset jatkotutkimukset tulisi tehdä ennen tarjouksen jättämistä.