Vuokralaisen konkurssi – mitä vuokranantajan on syytä huomioida?
Koronatilanne on näkynyt vuoden 2020 alkukeväästä lukien vuokramarkkinoilla erityisesti vuokranalennuksia koskevien keskustelujen ja vaatimusten muodossa. Asetetut rajoitukset ja yleinen taloudellinen tilanne ovat vaikuttaneet osaltaan yritysten maksukykyyn ja odotettavissa on, että myös konkurssien määrä lähtee kasvuun.
Koronan myötä velkoja-aloitteista konkurssiin asettamista rajoitettiin tammikuun 2021 loppuun saakka merkittävästi tilapäisin konkurssilain (120/2004) muutoksin. Konkurssiuhkaisen maksukehotuksen noudattamatta jättäminen ei lakimuutoksen voimassaoloaikana luonut olettamaa velallisen maksukyvyttömyydestä, vaan velkojan oli osoitettava velallisen maksukyvyttömyys muilla tavoin. Lakimuutoksella oli havaittavissa selkeät vaikutukset, sillä vireille pantujen konkurssien määrä oli Tilastokeskuksen tietojen mukaan vuonna 2020 edellisvuotta pienempi. Tällä hetkellä konkurssiuhkainen maksukehotus on taas konkurssia hakevan velkojan käytettävissä osoituksena maksukyvyttömyydestä, tosin velalliselle maksukehotuksella varattua maksuaikaa on väliaikaisesti pidennetty viikosta kolmeenkymmeneen päivään.
Vuokralaisen konkurssi edellyttää vuokranantajalta erinäisiä toimia luottotappioiden minimoimiseksi. Vuokralaisen konkurssista on säädetty liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (482/1995) ja samankaltaiset säännökset sisältyvät myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (481/1995) sekä maanvuokralakiin (258/1966).
Ensinnäkin vuokranantajan on syytä huomioida, että vuokralaisen asettaminen konkurssiin ei automaattisesti päätä vuokrasopimusta. Vuokralaisen konkurssipesällä on tietyin edellytyksin oikeus jatkaa vuokralaisena entisin ehdoin. Mikäli vuokralaisen konkurssipesä ei ota vuokrasopimusta vastattavakseen, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.
Vaikka konkurssipesä ei ottaisi vuokrasopimusta vastattavakseen, on se kuitenkin vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta siltä ajalta kuin se käyttää huoneistoa. Tätä käyttökorvausta on vaadittava suoraan konkurssipesältä.
Vuokranantajalla on parempi mahdollisuus saada suoritus käyttökorvaussaatavalleen kuin vuokralaiselle ennen konkurssin alkamista kertyneille maksurästeille. Käyttökorvaus on vuokranantajan ns. massavelkaista saatavaa konkurssipesältä, mikä suoritetaan lähtökohtaisesti konkurssiyhtiön varoista päältä päin ennen sitä, kun pesään kertyneet varat jaetaan konkurssivelkojille laissa säädetyin etusijajärjestyksin ja saatavien mukaisessa suhteessa.
Vuokranantajan konkurssisaatavia vuokralaiseltaan ovat tyypillisesti ennen konkurssin alkamista kertyneet vuokrasaatavat sekä mahdolliset vuokratilan siivous-, tyhjennys- ja korjauskustannukset. Vuokranantajalla on myös tietyissä tilanteissa oikeus saada korvaus vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä vuokranantajalle aiheutuvasta vahingosta.
Edellä todetut konkurssisaatavat on valvottava vuokralaisen konkurssimenettelyssä pesänhoitajan erikseen asettamassa määräajassa. Valvonnan määräaikaan ja kaikkien konkurssisaatavien huolelliseen ilmoittamiseen on syytä kiinnittää erityistä huomioita, sillä velkoja voi lähtökohtaisesti saada konkurssipesästä jako-osuutta ainoastaan sellaiselle saatavalle, joka on asianmukaisesti valvottu.
Asianmukainen valvonta on olennainen myös, jotta vältetään oikeudenmenetykset suhteessa mahdolliseen takaajaan. Mikäli saatava jätetään valvomatta, vapautuu takaaja takausvastuustaan siltä osin kuin vuokranantaja olisi saanut saatavansa valvomalla suorituksen konkurssipesän varoista.
Tyypillisesti konkurssipesän selvitys kestää pitkään, ja joskus vuokranantaja joutuukin odottamaan mahdollista jako-osuutta saatavilleen jopa vuosia. Vuokralaisen konkurssia silmällä pitäen asianmukaiset vakuudet ja tehokas perintä ennen konkurssin alkamista nousevatkin arvokkaiksi seikoiksi.
