Urakkasopimuksen aikatauluehdot: miksi niihin kannattaa panostaa
Aika on rahaa – näin kuulee usein rakennusurakoinnissa sanottavan. Suuri osa rakennushankkeiden riita-asioista liittyykin nimenomaan viivästyksiin, siitä vaadittaviin viivästyssakkoihin sekä viivästysten urakoitsijoille aiheuttamiin lisäkustannuksiin. Silti aikatauluun suhtaudutaan usein sopimuksentekovaiheessa varsin kevyesti. Usein myös saatetaan ajatella, että aikataulutusta koskevat asiat liittyvät enemmän työmaatoimintaan ja että sitä koskevat asiat saadaan sitten työmaan aikana sovittua.
Aikataulua koskeviin ehtoihin tulisi kuitenkin suhtautua urakkasopimusvaiheessa erityisellä tarkkuudella. Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa on vain vähän aikataulua koskevia määräyksiä. YSE 5 §:ssä työaikataulun laadinta on määritetty työmaan johtovelvollisuuksista vastaavalle urakoitsijalle yhteistyössä muiden urakoitsijoiden ja tilaajan kanssa. Sisällöllisesti YSE 5 §:ssä edellytetään, että työaikataulussa esitetään työvaiheiden ja niiden edellyttämien hankintojen keskinäinen suoritusjärjestys. YSE 17:ssä mainitaan töiden aloitusajasta ja töille varattavasta ajasta (ennakolta laaditun työaikataulun mukainen aika tai kohtuullinen aika). Paljon muuta YSE:ssä ei sanota paitsi, että urakoitsijalla on useissa eri tilanteissa mahdollisuus saada urakka-ajan pidennystä ja sen lisäksi muutamia laskentasääntöjä lisäajan keston laskemiselle (YSE 21 §) sekä määräykset kiirehtimisestä eli ryntäämisestä sopimiselle (YSE 22 §).
Melko kevyet aikataulua koskevat ehdot yleisesti käytössä olevissa vakioehdoissa voidaan nähdä perustelluksi sikäli, että YSE-ehtoja käytetään varsin monenlaisissa rakennushankkeissa ja liian tarkat ehdot voisivat olla omiaan rajaamaan ehtojen käyttökelpoisuutta.
Aikataulua koskeviin ehtoihin on kuitenkin syytä kiinnittää erityistä huomiota mm. sen kannalta, mitä tietoja tilaaja antaa urakoitsijalle jo tarjouskyselyn aikana aikataulutuksesta. Usein tilaajat antavat jo tarjouskyselyn yhteydessä alustavan yleisaikataulun, joka myöhemmin kehitetään työmaata koskevaksi työaikatauluksi. Mitä enemmän rakennushankkeessa on eri toimijoiden yhteensovitusta edellyttäviä työsuoritteita, sen tärkeämmäksi tulevat keskinäisten tehtävien määrittelyt hankkeen eri vaiheissa. Sopimusvaiheessa tuleekin kiinnittää erityistä huomiota, millaisin ehdoin aikataulu sovitaan ja millä ehdoin sen muuttamista voidaan pitää mahdollisena.
Joissain tapauksissa tilaajat myös määrittelevät etukäteen, mitä tekijöitä aikataulusta tulee ilmetä ja miten sen toteutumista seurataan. Monissa ulkomaisissa ehdoissa saatetaan myös esimerkiksi määritellä, miten resurssit, kriittinen polku tai mahdolliset pelivarat määritellään aikataulussa. Valveutunut tilaaja voi myös asettaa aikataululle sisällöllisiä vaatimuksia.
Tilaajan on syytä varmistaa riittävä sanktioinnin ohjausvaikutus keskeisten tavoitteiden kannalta. Viivästyssakot tulee määritellä tarkasti niin, että sopimusehdot ja aikataulu ovat selkeitä ja kumpikin tietää, mitkä aikataulutavoitteet on tosiasiassa sanktioitu. Usein virheitä tapahtuu myös viivästyssakkoehtojen kirjaamisessa niin, ettei sanamuodon perusteella ole täysin selvää, minkä laskentakaavan mukaan viivästyssakot lasketaan. Aikataulua koskevat ehdot ja siihen liittyvät viivästyssakkoehdot ovat myös sen luonteisia, että urakoitsija saattaa niiden perusteella herkästi huomioida riskivarauksia ja ehdot voivat näin ollen olla omiaan vaikuttamaan urakkahintaan. Näin ollen ehtojen muotoilulla on erityinen kaupallinen merkitys niin viivästysten riskinjaon kuin mahdollisesti myös urakkahinnoittelunkin kannalta.
Aikataulun merkitystä voidaan havainnollistaa tarinalla elävästä elämästä. Eräässä hallin rakennusta koskevassa, alistamisehdoin (mallina RT 80271) toteutetussa hankkeessa tuli hankkeen aikana ongelmia siitä, että hallin lattiavalut alistettujen sivu-urakoitsijoiden mielestä viivästyivät. Alistettujen sivu-urakoitsijoiden mielestä hallin kattoon tulevat asennukset olisi pitänyt päästä tekemään valmiilta betonilattialta. Yhteisesti hyväksytyssä aikataulussa betonivalujen ja teknisten asennusten viivat oli piirretty osittain samanaikaisiksi. Aikataulun tarkkuus ei ollut kovin hyvä eli töitä ei ollut kunnolla jaettu lohkoihin. Kiistahan siitä tuli. Jälkiviisaana voidaan sanoa, että olisiko kannattanut miettiä aikataulun sisältöä hyvissä ajoin.
Selkeät ja täsmälliset aikatauluehdot ovat omiaan parantamaan osapuolten työmaan aikaista yhteistoimintaa ja hankkeen hallittavuutta kokonaisuudessa.
