Asunto-osakeyhtiölain huoltokorjaus
Oikeusministeriö asetti 5.1.2024 työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi. Työryhmän tehtäväksi annettiin valmistella hallituksen esityksen muotoon laadittu ehdotus, jossa otetaan huomioon lyhytaikaisen vuokraustoiminnan haasteet, taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumismahdollisuuksien parantaminen, taloyhtiöiden hallittu alasajo sekä sähköautojen latausmahdollisuuksien asentamista taloyhtiöihin. Mietintö toimitettiin lausunnolla elokuussa. Olin työryhmässä Suomen Asianajajien edustajana.
Työryhmän mietintö on hyvin valmisteltu. Mietintö on ehdotuksen sisältö huomioiden kuitenkin tarpeettoman laaja, lähes 500 sivua. Laajuus vaikeuttaa sen keskeisen sisällön hahmottamista. Pääosa ehdotetuista säännöksistä on toki tarpeellisia ja omiaan edistämään asunto-osakeyhtiöiden tarkoituksen toteuttamista. Joiltain osin ehdotuksessa esitetty sääntely menee tarpeettoman yksityiskohtaiseksi.
Asunto-osakeyhtiölakiin ehdotetaan otettavaksi uusi osakehuoneiston yhtiön hallintaan ottamista koskeva peruste, joka mahdollistaisi nykyistä paremman puuttumisen lyhytvuokrauksesta aiheutuvaan, huoneiston asuinkäytöstä poikkeavaan merkittävään lisäkustannukseen tai haittaan. Lisäksi laissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan velvollisuudesta antaa yhtiölle tarvittavia tietoja osakehuoneiston käyttäjän aiheuttaman vahingon selvittämiseksi.
Asunto-osakeyhtiön hallitun alasajon mahdollisuuksia ehdotetaan parannettavaksi muuttamalla yhtiön selvitystilaan asettamista ja kiinteistö- ja rakennusomaisuuden luovuttamista koskevia säännöksiä. Asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuuksia sopeuttaa toimintaansa muun muassa alueellisesta rakennemuutoksesta johtuviin haasteisiin ehdotetaan parannettavaksi selventämällä yhtiön omien osakkeiden hankkimista koskevia säännöksiä sekä helpottamalla osakehuoneiston vastikeperusteen muuttamista huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa.
Asunto-osakeyhtiön konkurssia koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettavaksi osoittamalla konkurssiin asettamista koskeva toimivalta ensisijaisesti osoitettavaksi yhtiökokoukselle, minkä lisäksi laissa ehdotetaan selvennettäväksi konkurssin oikeusvaikutuksia yhtiön osakkeenomistajien ja asukkaiden kannalta.
Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettäväksi myös sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on käyttökelpoinen keino puuttua osakehuoneiston käytöstä tai muusta osakkeenomistajan tai asukkaan menettelystä aiheutuvaan vähäistä suurempaan haittaan. Hallintaanottomenettelyä koskevaa sääntelyä ehdotetaan täydennettäväksi erityisesti varoituksen ja hallintaanottopäätöksen sähköistä tiedoksiantoa koskevilla säännöksillä.
Työryhmä katsoo, että asunto-osakeyhtiölain uudistuksia ja muutostöitä koskevia yleisiä säännöksiä voidaan yleensä sellaisenaan soveltaa sähköautojen latausmahdollisuuksien asentamiseen taloyhtiöihin. Asunto-osakeyhtiöiden erilaisista olosuhteista, autopaikkojen hallinnan järjestämisen tavoista ja latausteknologian nopeasta kehityksestä johtuen lakiin ei ole perusteltua ottaa tarkempia säännöksiä erityisesti latauspisteiden asentamista koskevasta päätöksenteosta.
Lisäksi työryhmä ehdottaa useampia muutoksia asunto-osakeyhtiölain sääntelyn ajantasaistamiseksi. Ehdotukset perustuvat lain soveltamisesta saatuihin kokemuksiin ja niiden tarkoituksena on helpottaa lain lukemista ja selventää toimintatapoja usein vastaan tulevissa tilanteissa. Ehdotukset koskevat muun muassa asunto-osakkeiden lunastusmenettelyä, kunnossapitovastuun jakoa yhtiön ja osakkeenomistajien kesken, osakehuoneistossa käynnin järjestämistä yhtiön toimesta, osakkeenomistajan tiedonsaantioikeutta osakehuoneistoa koskevista asiakirjoista sekä keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta.
Tärkeää on sekin, mitä ei olla lakiin kirjoittamassa.
Mietinnössä on käsitelty muun muassa isännöinnin sääntelemistä. Tältä osin ei esitetä uusia säännöksiä, mitä pidän perusteltuna. Asunto-osakeyhtiölain tulee soveltua erityyppisiin asunto-osakeyhtiöihin, eikä lain pituutta ole syytä kasvattaa uusilla yksityiskohtaisilla toiminnan järjestämistä koskevilla säännöksillä ole perusteltua. Laissa on vuosikymmeniä hyvin toimineet yleissäännökset yhtiön johtamisesta, eikä ole perusteltua tehdä laista ammatti-isännöin pätevyyskirjaa.
Paljon keskusteltiin myös siitä, että olisi tarvetta säätää erillisillä säännöksillä virheellisen vastikkeen oikaisemisesta. Itse pidin tätä hyvin ongelmallisena, sillä virheellisen vastikkeen syyt voivat olla moninaiset ja käytännön asianajossa on voinut huomata, että usein asiat saadaan ratkaistua ymmärtämällä ns. yleisiä periaatteita. Yksi rohto kaikille -ajatus ei tässä toimisi. Muutoinkin on – jopa vaarallista – jos yleisiä siviilioikeudellisia periaatteita ja velvoiteoikeudellisia menettelyitä ryhdytään liiaksi muokkaamaan erillislainsäädännössä, mihin keskusteltu erityissäännös virheellisten vastikkeiden oikaisutilanteista johtaisi. Asunto-osakeyhtiölaissa on jo nyt tarpeettoman kasuistisia säännöksiä, jotka heikentävät esimerkiksi maallikkohallinnon kykyä vastata omistamansa yhtiön hallinnosta.
Edesmennyt ministeri Esko Rekola aikanaan sanoi perustuslain uudistamisessa. että kaikkea torvisoittoa ei tulisi laiksi pukea. Tämä viisaus on lainsäädäntötulvassa unohdettu jo kauan sitten.
