Tilaajan turva rakennushankkeen maksukyvyttömyystilanteissa: maksuerätaulukko ja vakuudet
Rakennushanke vaatii yleensä merkittäviä taloudellisia panostuksia, oli kysymys omakotitalosta tai suuresta liikerakennuksesta. Työntuloksen rakentamisen tapahtuessa vaiheittain ei osapuolten taloudellista asemaa voida turvata kuten kertakaupassa vaihtamalla työntulos ja maksu samaan aikaan. Toisen osapuolen ajautuessa taloudellisiin vaikeuksiin kesken hankkeen, voi tästä aiheutua merkittäviä ongelmia hankkeen loppuun saattamiselle. Lisäksi tyypillisesti kesken jääneissä hankkeissa kustannukset voivat kasvaa huomattavastikin, vaikka omaa taloudellista asemaa olisi vahvistettu sopimusta tehtäessä. Jatkavia urakoitsijoita voi olla vaikea löytää kilpailukykyiseen hintaan, koska edellisen urakoitsijan töiden korjaaminen saatetaan kokea hankalaksi mm. vastuukysymysten kannalta.
Urakkasopimuksissa keskeiset elementit toisen osapuolen maksukyvyn ongelmatilanteisiin varautumisessa lähtevät luonnollisesti jo toimijan valinnasta. Järkevä tilaaja selvittää taustat ja tutkii olemassa olevat tiedot siitä, voidaanko urakoitsijaa pitää luotettavana ja toimintakykyisenä. Tilaaja luonnollisesti varmistaa, että urakoitsija toimittaa tilaajavastuulain mukaiset selvitykset sekä varmistaa muutoinkin toimintakykyä käytettävissä olevin keinoin.
Sopimusta tehtäessä on syytä kiinnittää huomiota vakuuksiin ja maksuerätaulukkoon. Oikein toteutettuna näiden yhdistelmällä voidaan kohtuullisesti suojautua toisen osapuolen maksukyvyttömyystilanteisiin. Hyvänä yleissääntönä on, että olemassa olevan vakuuden ja jäljellä olevan maksamattoman urakkahinnan tulisi riittää kaikissa tilanteissa urakan loppuun saattamiseen.
Elinkeinonharjoittajien välisissä sopimuksissa varsin yleisesti käytettävien rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 36.1 §:n mukaan urakoitsijan tulee antaa rakennusaikainen vakuus, joka on 10 % alv 0 urakkahinnasta. Maksujen osalta YSE-ehdoissa lähdetään siitä, että urakkahinta maksetaan työvaiheiden valmistumisen mukaan. Molemmista em. seikoista voidaan hyvin antaa tarkentavia ja täydentäviä ehtoja urakkaa kilpailuttaessa esimerkiksi urakkaohjelmassa. Tyypillisiä ehtoja on esimerkiksi määrätä tarkemmin maksuerien sisällöstä tai vakuuden laadusta.
Maksuerätaulukkoa laadittaessa osapuolten intressit ovat yleensä vastakkaiset. Urakoitsija haluaa maksuerät erääntymään mahdollisimman nopeasti ja tilaaja haluaa maksaa mahdollisimman myöhään. Tärkeää on, että maksuerien sisältöön kiinnitetään asiakirjaa laadittaessa huomiota ja myös tekniseltä kannalta varmistetaan maksuerien tarkoituksenmukaisuus.
Varsin tyypillisesti käytetään ehtoa, että 10 prosenttia urakkahinnasta erääntyy maksettavaksi urakan valmistuessa. Myös tätä koskevissa ehdoissa on eroa. Tilaajan kannalta maksuerän erääntymiseen voidaan esimerkiksi hyväksytyn vastaanoton ohella sisällyttää lisäedellytyksiä, kuten vastaanotossa todettujen virheiden ja puutteiden korjaaminen, luovutusasiakirjojen toimittaminen tai taloudellisen loppuselvityksen pitäminen.
Joskus valitettavasti näkee maksuerätaulukoita, joissa viimeinen erä tai pääosa siitä erääntyy esimerkiksi hyväksytyn rakennusvalvonnan käyttöönottotarkastuksen yhteydessä. Mainittu ehto voi olla hyvin epätarkoituksenmukainen, jos merkittävä osa – esimerkiksi piha- tai julkisivutyöt – ovat maksuerän erääntyessä kesken. Myös muihin eriin on syytä kiinnittää huomiota. Erät voivat johtaa paitsi urakkahinnan ennenaikaiseen maksamiseen myös siihen, että urakoitsija rytmittää töitä epätarkoituksenmukaisessa järjestyksessä. Lisäksi yhtä tärkeää kuin hyvä maksuerätaulukko, on myös seurata maksuerien maksukelpoisuutta ja urakoitsijan laskutusta työn aikana. Tätä varten tarvitaan yleensä pätevä valvoja.
