Isännöintialan kilpailurikkomus ja markkinoiden kummalliset asetelmat

Talvisen aurinkoista keskiviikkopäivää 10.2. synkensi tieto siitä, että Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) esittää, että markkinaoikeus määrää yhteensä noin 22 miljoonan euron seuraamusmaksut kuudelle isännöintialan yritykselle sekä Suomen Isännöintiliitto ry:lle. Viranomaisen mukaan yritykset ja Isännöintiliitto sopivat vuosina 2014–2017 keskenään isännöintipalvelujen hinnoista ja pyrkivät korottamaan valtakunnallisesti isännöintitoimialan hintatasoa. 

Isännöintiliitto kiistää tiedotteessaan viranomaisen näkemyksen, että se ei ole pyrkinyt hinnoittelurakenteen yhtenäistämiseen. Isännöintiliitto on kertomansa mukaan laatinut tiedotteita, joissa on puhuttu yleisluontoisesti isännöinnin hinnankorotuspaineista. Tämän toiminnan tavoitteena on ollut Isännöintiliiton mukaan pyrkimys nostaa alan arvostusta, palveluiden eriytymistä ja laatukilpailua, jotta taloyhtiöt saavat parempaa isännöintiä.

Lusikkansa soppaan antaa myös Suomen Kiinteistöliitto. Sen toimitusjohtajan mukaan Kiinteistöliitto on ”jo aiemmin haistanut palaneen käryä”.

Minä en lähde arvuuttelemaan sitä, mikä tässä asiassa on totuus. Jotta asiaa arvioitaisiin riittävän monelta suunnalta, on hyvä muistaa muutama näkökulma, joita haluan valottaa.

Isännöintialan sopimuskäytäntöön on pysyvästi muodostunut isännöinnin tehtäväluetteloita. Niiden syntyhistoria ulottuu 1970-luvun lopulle, jolloin ryhdyttiin tarjoamaan koulutusta isännöitsijöille vuonna 1978 perustetussa Kiinteistöalan Koulutuskeskuksessa. Tuolloin julkaistiin myös ensimmäinen isännöinnin tehtäväluettelo kuvaamaan sitä, mitä isännöinnin tehtäviin kuuluu ja mistä muun muassa juokseva hallinto koostuu.

Tehtäväluetteloa käytettiin myös isännöintipalkkioiden määrittelyssä. Alalla oli pitkään käytössä määräajoin annettavat palkkiosuositukset, jotka tosiasiassa olivat Kiinteistöliiton ja vuonna 1966 perustetun Suomen Isännöitsijäliitto ry:n kahdenväliseen neuvonpitoon perustuvia. Kiinteistöalan tarinoiden mukaan määrävälein kummankin liiton johto kokoontui laadukkaaseen soittoruokalaan pitkälle lounaalle ja kun takit otettiin narikasta, oli palkkiotaso sovittu. Totta tai ei, juttuna hyvä.

Joka tapauksessa Suomen valmistautuessa EU-jäsenyyteen Kilpailuvirasto kielsi vuonna 1991 hintasuositukset ja hinnoittelu muuttui markkinaperusteiseksi. Tehtäväluettelot kuitenkin jäivät alalle kuvaamaan sitä, mikä on alan keskeisten toimijoiden käsitys isännöinnin lain mukaisista tehtävistä käytännön tasolla. 

Isännöinnin tehtäväluettelo ohjaa edelleen isännöinnin palkkiorakennetta, kun se luettelee sellaisia asunto-osakeyhtiölain mukaisia tehtäviä, jotka ovat tarkoituksenmukaista sisällyttää isännöinnin kiinteään kuukausittaiseen veloitukseen ja toisaalta niitä lain mukaisia tehtäviä, joista isännöintiyritys on oikeutettu erillisveloittamaan.

No mitä sitten?

No sitä sitten, että isännöintialan keskeisin kehitysjarru on isännöinnin tehtäväluettelot, joiden keskeisin tuottaja on Kiinteistöliiton omistama Kiinteistömedia. Isännöinnin tehtäväluettelo johtaa ”muka valveutuneeseen” palvelujen hankintaan, kun taloyhtiöt ostavat isännöinnin sieltä, missä on halvin kuukausiveloitus. Matalakatteisella alalla tästä totta kai seuraa se, että isännöintiyritykset joutuvat miettimään tehtäväluettelon erillisveloitettavien tehtävien hinnoittelua ja sitä, että niiden avulla saadaan edes kohtuullinen kate ja tuotto, jotta liiketoiminta olisi kannattavaa ja sitä voisi kehittää.

Jos kyse on siitä, että tämä itsestään selvä asiantila on otettu Isännöintiliiton kahvipöydissä keskusteluun, niin siitä on kartelli kaukana. Ja korostan, minä en tiedä mitä esimerkiksi Realia on markkinoiden hintakehityksen osalta tehnyt, mutta selvää on, että kun yhdellä firmalla on joka niemessä, notkelmassa ja saarelmassa isännöintitoimisto Suomen maassa, markkinoiden toiminnan pohdintaa ei voi välttää.

Isännöintialan kehityksen kannalta tehtäväluettelot tulisi laittaa roskikseen. Tilalle on tarjota kaksi mallia. Toinen malli olisi perinteinen asiantuntijapalveluiden hinnoittelu, eli isännöintiä myydään tuntihinnalla ja laskussa on erittely vartin tarkkuudella tehdyistä toimista.

Toinen malli olisi legendaarisen insinööri Jaakko Pöyryn malli. Kun hän antoi ensimmäisen tarjouksen sulfaattitehtaasta vuosikymmeniä sitten Äänekoskelle, allekirjoituksen ja hinnan oheen hän kirjoitti tarjouksen sisällön: Vi gör allt som behövs. Eli kiinteällä hinnalla tehdään kaikki, mitä tehtävä on.

Niin kauan, kun kiinteistönomistajien liitto pitää ostajan edustajana tehtäväluetteloista kiinni, niin yhtä kauan ostajat eli taloyhtiöt ostavat halvimman kiinteän kuukausihinnan mukaan. Niin se valitettavasti menee. Moni asoy:n hallituksen jäsen, joka kuvittelee, että isännöintiä ostetaan laatukriteeri edellä, sortuu itsepetokseen. Ja niin kauan kuin tämä malli on vallalla, isännöintiyritykset pyrkivät innovoimaan asiakasta hyödyttäviä palvelukonsepteja, joista veloitetaan erikseen.

Oliko kartelli tai ei, sen ratkaisee joku muu. Mutta isännöintialaa koskeva epäterve asetelma laadukkaiden palveluiden ostamisessa ja myymisessä pitäisi saada ratkaistua.

Selvyydeksi sanottakoon, että isännöintialan asiat kiinnostavat minua muun muassa siksi, että olen yksi Suomen Isännöintiliitto ry:n kolmesta perustajasta.