W&I-vakuutus ja sen käyttö kiinteistökaupoissa

Myös kiinteistökaupoissa on yleistynyt tapa käyttää Warranty & Indemnity (W&I) -vakuutuksia kattamaan myyjän kaupanvastuita. Näitä on käytetty niin ikään sellaisissa kiinteistökaupoissa, joissa Properta on toiminut myyjän tai ostajan oikeudellisena neuvonantajana.

Useimmiten edellä sanottua W&I-vakuutusta käytetään, jos myyjänä on rahasto tai yhtiö, joka on perustettu määräaikaiseksi ja halutaan purkaa sekä jakaa sen varat omistajille. Tällöin kiinteistöjen myynneissä ns. myyjän vastuuhännät saattaisivat viivästyttää varojen jakamista pahimmillaan vuosiksi. Tätä halutaan välttää ottamalla myyjän korvausvastuun varalle W&I-vakuutus. Vakuutuksen voi ottaa joko myyjä tai ostaja.

On muitakin syitä käyttää W&I-vakuutusta, kuten esimerkiksi tilanteet, joissa:

• Ei ole tarvetta antaa ostajalle vakuutta myyjän kaupan vastuista;
• Ostajalla on mahdollisuus saada vakuutuksella parempi suoja kuin pelkällä kauppakirjalla;
• Ostajalla on mahdollisuus tehdä tarjouskilpailussa houkuttelevampi ostotarjous myyjälle

W&I-vakuutuksella ei kuitenkaan voi kattaa kaikkia kiinteistökaupan riskejä. Normaalisti vakuutussuojan ulkopuolelle rajataan muun muassa rakennusten tekninen kunto ja kaupan kohteen kehitys tulevaisuudessa. Myöskään jo ennen kauppaa tiedossa olevia poikkeamia myyjän vakuutuksista ei normaalisti voi vakuuttaa – esimerkkinä ostajan due diligence -tarkastuksessa havaitut virheet ja puutteet.

Tiedossamme ei ole, että suomalaiset vakuutusyhtiöt tarjoaisivat tällä hetkellä W&I-vakuutuksia. Suomessa tehtävien kiinteistökauppojen W&I-vakuutukset hankitaankin näihin vakuutuksiin erikoistuneiden vakuutusvälittäjien kautta ja vakuutusyhtiöt ovat isoja kansainvälisiä vahinkovakuutusyhtiöitä. Vakuutussuojan saaminen edellyttää normaalisti kiinteistökaupalta vähintään noin 10 miljoonan euron arvoa.

W&I-vakuutuksenottajan maksettavaksi tulee vakuutusmaksujen lisäksi vakuutusvälittäjän palkkio, kustannukset vakuuttajan paikallisten neuvonantajien käytöstä sekä Suomen vakuutusmaksuvero. Vakuutettavan riskin suuruudesta ja vakuutuksen kattavuudesta riippuen vakuutussuojan kustannukset voivat olla huomattavia. Lisäksi vakuutuksenottajan kannettavaksi jää omavastuuosuus.

W&I-vakuutuksen ottaminen vaikuttaa kaupantekoprosessiin. Esimerkiksi kauppakirja ja due diligence -raportit tulee laatia englanniksi, joka on vakuutusvälittäjän ja vakuutusyhtiön edustajien käyttämä kieli. Vakuutusyhtiöiden vaatimien tietojen toimittaminen ja vakuutusehtojen neuvotteleminen vievät oman aikansa ja tämä vaikuttaa myös kaupan kokonaisaikatauluun.

Myyjän ja ostajan välillä saattaa syntyä neuvottelutarvetta, jos vakuutusyhtiö rajaa joitakin myyjän vakuutuksia vakuutuksen ulkopuolelle, ja ostaja tässä tilanteessa vaatii myyjää ottamaan nämä riskit kannettavakseen. Kaiken kaikkiaan prosessi voi olla tavanomaista monimutkaisempi, koska osapuolena on myyjän ja ostajan lisäksi myös vakuutusyhtiö.

W&I-vakuutus on kelpo työkalu myös kiinteistökaupoissa, joissa on tarvetta siirtää myyjän vakuutuksiin liittyviä riskejä kaupan osapuolilta vakuutusyhtiölle ja valmiutta maksaa tästä. Vaikutukset kaupantekoprosessiin on syytä tiedostaa, ja ottaa huomioon muun muassa neuvonantajia valitessa.