Välitysliikkeen virheet 2021 – Tyypilliset viimeaikaiset virheet välitysliikkeen suorituksessa

Tässä artikkelisarjassa perehdytään syksyn webinaarien teemoihin. Kävimme syksyn kolmannessa webinaarissa läpi välitysliikkeiden tyypillisiä viimeaikaisia virheitä.

Viimeaikaisia korkeimman oikeuden ratkaisuja – KKO 2020:26 ja KKO 2019:41

Webinaarissa käytiin läpi kaksi korkeimman oikeuden tapausta; KKO 2020:26 ja KKO 2019:41. Asiassa KKO 2020:26 oli kyse siitä, että ensiasunnon ostajat olivat ostaneet juuri putkiremontoidusta rakennuksesta asunnon ja olivat kaupanteon jälkeen yllättyneet siitä, että osakkeisiin kohdistettiin 18 794,48 euron lainaosuus putkiremontista. Asunnon esitteessä ei ollut mainittu asunnon osalle tulevan lainaosuuden arvioitua määrää eikä esite siten täyttänyt sille markkinointiasetuksen vaatimuksia.

Arvio lainaosuudesta on annettava selkeästi ja kirjallisesti esitteessä. Kohteen markkinoinnissa on syytä huomioida valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

KKO 2019:41 asiassa oli kyse siitä, että kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä, ja siitä ei ole osoitettu aiheutuvan terveyshaitan riskiä.

Perusasiat kunniaan – viimeaikaisissa ratkaisuissa usein kyse ns. perusasioista

• Ostotarjouslomakkeiden sisältö kannattaa aina tarkistaa
  • Kannattaa varmistaa, että kaikki kaupan asiakirjat (esim. myös kuntotarkastusraportit) on lueteltu ostotarjouslomakkeessa, jotta vältytään riidoilta, joiden keskiössä on milloin ja mitkä asiakirjat on annettu ostajalle.

• Kannattaa pitää mielessä, etteivät vakiintuneetkaan käsitteet aina ole selkeitä maallikoille
  • Esimerkiksi jyvityksen tai linjasaneerauksen sisältöä ja merkitystä voi olla syytä avata esim. ensiasunnon ostajalle.

• Merkittävät asiat dokumentoitava kirjallisesti
  • Välittäjillä kannattaa olla kaikista merkittävistä asioista kirjallinen dokumentaatio (esim. sähköposti) mahdollisia tulevia riitatilanteita ajatellen.

• Kuntotarkastusraportti annettava kirjallisesti ostajalle ennen kaupantekoa
  • On suositeltavaa antaa kuntotarkastusraportti ostajalle kirjallisesti ennen kaupantekoa väärinymmärrysten välttämiseksi. Webinaarissa käsiteltiin kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaisua 4.5.2021, jossa ostajat eivät olleet ymmärtäneet kohteen korjaustarvetta ja kohteen markkinointimateriaali antoi paremman kuvan kohteesta kuin kaupanteon jälkeen ostajalle annettu kuntotarkastusraportti. Välitysliikkeen suorituksessa katsottiin olevan virhe.

• Helposti tarkastettavissa olevat tiedot tulee tarkastaa
  • Välitysliikkeen tulee tarkastaa kohteesta annetut helposti tarkastettavissa olevat tiedot. Webinaarissa käsiteltiin KRIL:n ratkaisua 4.5.2021 2, jossa välitysliikkeen katsottiin olevan osittain vastuussa siitä, ettei se ollut tarkastanut myyntiesitteessä annettua tietoa, jonka mukaan koko asunto on remontoitu ja yhtiö on tarkastanut vedeneristeet. Asia olisi ollut tarkistettavissa isännöitsijältä.

Välitysliikkeen vastuusta lyhyesti

Välitysliikkeen vastuu on tuottamusvastuuta, eli välitysliike on vastuussa vain, jos se on toiminut huolimattomasti tai tahallisesti. Välitysliikkeen on kuitenkin itse osoitettava huolellisuutensa välttyäkseen vastuusta. Kyse on näin ollen käännetystä todistustaakasta.