RS-kauppa ja ostajan suoja perustajaosakkaan konkurssissa
RS-kaupasta puhuttaessa tarkoitetaan asuntokauppalain 2 luvussa säädettyä suojajärjestelmää, jonka tarkoituksena on turvata ostajan oikeudet tilanteessa, jossa keskeneräinen kaupan kohde ei vastaa sovittua tai ei valmistu ajoissa tai pahimmassa tapauksessa perustajaosakas ajautuu konkurssiin kesken rakentamisen. Kun puhutaan RS-kaupasta, puhutaan siis asuntokauppalain 2 luvun tarjoamasta suojajärjestelmästä ostajan ostaessa keskeneräistä uudiskohdetta.
Asuntokauppalain 2 luvun ostajalle tarjoaman suojan keskeiset piirteet ovat lain edellyttämät vakuudet, kauppahinnan erääntymistä koskevat säännökset ja osakkeenostajien oikeus valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Huolimatta siitä, että 2 luvun säännökset antavat suojaa ostajalle, suoja ei ole täydellistä.
Pakottavat säännökset perustajaosakkaan asettamista vakuuksista eivät anna ostajalle 100 % suojaa perustajaosakkaan konkurssissa. Tämä johtuu pitkälti siitä, että perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus, joka on määrällisesti sinänsä suhteellisen kattava – 25 % taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista – on käytettävissä vain sellaisten vikojen ja puutteiden osalta, jotka havaitaan tai jotka olisi voitu havaita vasta vuositarkastuksen jälkeen. Asuntokauppalain tarkoittama vuositarkastus voidaan pitää aikaisintaan 12 kuukautta sen jälkeen, kun rakenteilla oleva rakennus on hyväksytty käyttöönotetuksi. Käytännössä tämä siis tarkoittaa sitä, että mikäli keskeneräisessä kohteessa perustajaosakas menee konkurssiin, määrältään suurin vakuus – suorituskyvyttömyysvakuus – ei ole käytössä. Ostajien suojaksi jää ainoastaan rakentamisvaiheen vakuus tai rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Nämä vakuudet tulevat konkurssitilanteessa rakenteilla olevan asunto-osakeyhtiön ja ostajien hyväksi, mutta eivät käytännössä riitä kohteen loppuunsaattamiseen.
Perustajaosakkaan konkurssissa konkurssipesän on ilmoitettava, sitoutuuko se ostajien kauppasopimukseen eli käytännössä kohteen rakentamiseen loppuun. Näin ei yleensä käy, koska pesän varat eivät riitä rakentamisen loppuunsaattamiseen. Mikäli ja kun yleensä konkurssipesä ei sitoudu kohteen loppuunsaattamiseen, on ostajilla oikeus purkaa kauppa ja saada maksamansa kauppahinta takaisin. Tämän ongelma on se, että konkurssipesässä ei yleensä ole tarpeeksi rahaa maksettujen kauppahintojen palauttamiseen. Mikäli ostaja ei pura kauppaa, on ostajalla ja niillä ostajilla, jotka eivät ole kauppaa purkaneet, oikeus käyttää päätäntävaltaa yhtiössä eli käytännössä ottaa keskeneräisen asunto-osakeyhtiön työmaa haltuun ja sopia käytännön toimista, joilla keskeneräinen kohde saatetaan loppuun. Lopputulema näissä tilanteissa on ollut usein se, että ostajille on edullisinta ollut rakennuttaa kohde itse loppuun, mutta tämä on edellyttänyt lisäpanostusta kohteeseen, eli ostettu kohde tulee lopulta kalliimmaksi kuin mitä kauppakirjassa oli alun perin sovittu.
Yksi keskeinen piirre RS-kaupassa on niin sanotun ”maksupostin” sääntely. Asuntokauppalaki edellyttää pakottavasti, että kauppakirjassa sovitut maksut eivät saa erääntyä etupainotteisesti ja että ”kauppahinnan ennakkoerien määrät eivät saa olla niin suuria, että ne ovat epäsuhteessa myyjän suorituksen arvoon erien erääntymisajankohtina”. Valitettavasti tasapainoinenkaan maksuposti ei suojaa ostajaa konkurssitilanteessa. Se, mikä on käytännössä käsitetty tasapainoiseksi kauppakirjan maksujen erääntymiseksi, on ollut perustajaosakkaan suoritus tilanteessa, jossa perustajaosakas rakentaa kohteen loppuun saakka. Konkurssitilanteessa joudutaan yleensä etsimään uudet urakoitsijat ja solmimaan uudet urakkasopimukset. Urakan loppuunsaattaminen kolmannen toimesta on yleensä kalliimpaa kuin mitä se olisi ollut alkuperäisen urakoitsijan toimesta. Ostajalla on tietenkin mahdollisuus neuvotella itselleen edullinen maksuposti, joka on reilusti takapainotteinen ostajan hyväksi. Asuntokauppalaki ei tätä estä. Asuntokauppalaki estää ainoastaan etupainotteisen maksupostin perustajaosakkaan hyväksi.
Nykyinen järjestelmä ei siis anna täydellistä suojaa ostajalle. Suojärjestelmää olisi ”helppo” parantaa, mutta hinta saattaa olla liian kova. Suorituskyvyttömyysvakuuden antama suoja arvioitiin aikanaan asuntokauppalakia säädettäessä liian kalliiksi tilanteessa, jossa suorituskyvyttömyysvakuus olisi antanut suojaa koko rakentamisen ajan. Käytännössä suorituskyvyttömyysvakuus on yleensä vakuutusyhtiön antama vakuutus, joka hinnoitellaan riskiperusteisesti. Nyt kun suorituskyvyttömyysvakuus on rajattu koskemaan vain vuositarkastuksen jälkeen havaittavia virheitä perustajaosakkaan konkurssitilanteessa, hinnat vakuutukselle ovat olleet varsin maltillisia, koska vakuutusta ei kovin usein käytetä. Maksetut korvaukset ovat maltillisia myös, koska vuositarkastuksen jälkeen havaittavat virheet ovat usein pienehköjä ja isoja korvaustarpeita on vähän. Taloudelliset riskit rakentamisessa ostajalle ajoittuvat nimenomaan tilanteeseen, jossa rakentaminen on kesken.
RS-järjestelmä ei ole täydellinen ja keskeneräistä uudiskohdetta ostavan on tämä hyvä tiedostaa.
