Rakentamisen kustannukset nousevat ja materiaaleista on pulaa – sitovatko urakkasopimukset silti?
Venäjän helmikuussa 2022 aloittamalla hyökkäyksellä Ukrainaan on jo tähän mennessä ollut merkittäviä vaikutuksia rakennusalaan Suomessa. Vaikutukset heijastuvat erityisesti erilaisten materiaalien ja energian hintoihin, toimitus- ja logistiikkahäiriöihin sekä saatavuuteen. Esimerkiksi Suomessa käytettävästä teräksestä noin neljännes on tullut joko Ukrainasta tai pakotteiden kohteena olevilta alueilta – eli Venäjältä tai Valko-Venäjältä. Lisäksi ongelmia on ilmennyt erityisesti bitumin sekä puu- ja lasitavaran saatavuudessa.
Tilanteen seurauksena on virinnyt paljon keskustelua muun muassa siitä, miten rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin YSE 1998 sidotut urakkasopimukset suhtautuvat näihin – erityisesti kustannustason nousuna ja toimitusvaikeuksina – ilmeneviin olosuhdemuutoksiin. YSE-ehtoihin sisältyy käytännössä kaksi kokonaisuutta, joiden kautta asiaa voidaan lähestyä.
Ylivoimaista estettä koskeva YSE 20 § soveltuu tilanteisiin, jossa urakan sopimuksen mukaisessa ajassa valmistumisen esteenä on puolustustila- tai valmiuslaissa tarkoitettu poikkeuksellinen olosuhde tai muu niihin verrattava seikka, joka aiheuttaa urakoitsijalle huomattavia vaikeuksia työntekijöiden ja rakennustavaroiden saannissa tai muuten estää urakkasuorituksen. Edelleen ylivoimaisesta esteestä on kyse tilanteessa, jossa muu sopijapuolista riippumaton poikkeuksellinen seikka huomattavasti vaikeuttaa urakkasopimuksen täyttämistä ja jota osapuoli ei ole voinut ottaa etukäteen huomioon ja jonka tuottamaa haittaa hän ei voi kohtuudella poistaa.
Kokonaan toisessa valtiossa käytävää sotaa tai sodan seurauksena pakotteiden kohteeksi joutuneen valtion tilannetta ei nähdäksemme voine rinnastaa ainakaan edellä mainittuun puolustustila- tai valmiuslaissa tarkoitettuun olosuhteeseen, sillä tällaiseen tilanteeseen YSE:ssä kytketty ylivoimainen este koskee selvästi nimenomaan Suomessa vallitsevaa olosuhdetta. Siten Ukrainan sota ja pakotteet voisivat tulla YSE:n näkökulmasta kyseeseen edellä tarkoitettuna muuna sopijapuolista riippumattomana seikkana. Oikeutta urakka-ajan pidentämiseen ei näissä tilanteissa kuitenkaan ole, mikäli ylivoimainen este koskee sellaisten urakan täyttämiseksi välttämättömien rakennustavaroiden hankintaa, jonka urakoitsija voi urakkasopimuksen edellyttämässä ajassa tehdä muualta ilman sanottavaa lisäkustannusta.
YSE:n mukainen ylivoimainen este on ongelmallinen siinä suhteessa, että se on kytketty ainoastaan tilanteisiin, joissa urakka keskeytyy tai viivästyy ylivoimaisen esteen vuoksi. Näin ollen ylivoimaisen esteen kautta ei ole mahdollista lähestyä tilannetta, jossa Ukrainan sota ja pakotteet johtavat ainoastaan kustannustason nousuun ilman urakan keskeytymistä tai viivästymistä.
YSE 49 §:ssä on säädetty hintojen ja palkkojen muuttamisen vaikutuksesta urakkahintaan. Lähtökohta on, että hinta- ja palkkatason muutokset eivät lisää eivätkä vähennä urakkahintaa, ellei urakkasopimuksessa ole toisin nimenomaan sovittu eli mikäli sopimus ei sisällä ns. indeksiehtoa. Kustannustason nousun aiheuttamat lisäkustannukset jäävät näin ollen pääsääntöisesti urakoitsijan riskiksi.
Poikkeuksena pykälässä mainitaan arvonlisäveron lisäksi muut valtiovallan lainsäädännölliset toimenpiteet (laki, asetus, valtioneuvoston päätös ja ministeriön päätös), joista johtuvat kustannusmuutokset otetaan tietyin edellytyksin huomioon urakkahintaa lisäävänä tai vähentävänä tekijänä. Näitä edellytyksiä ovat vähintään 0,5 % vaikutus arvonlisäverottomaan urakkahintaan, muutoksen perusteen syntyminen tarjouksen antamisen tai sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, muutosten ennalta-arvaamattomuus sekä välitön vaikutus urakkasuoritukseen.
Valtiovallan lainsäädännöllisillä toimenpiteillä on ehtoja valmisteltaessa tarkoitettu lähinnä erinäisiä verojen korotuksia, tuonti- tai vientitulleja taikka sosiaaliturvaan tehtäviä, palkkakustannuksiin suoraan vaikuttavia muutoksia, mitkä ovat luonteeltaan hyvin erityyppisiä kuin sodan seurauksena asetetut pakotteet. Ehtojen laatimisen ajankohtana pakotteita ei luonnollisesti ole voitu ottaa huomioon eikä oikeuskäytäntöä pakotteista pykälän tarkoittamina valtiovallan toimenpiteinä ole vielä ehtinyt syntyä.
Ongelmalliseksi muodostuu myös vaatimus lainsäädännöllisen toimenpiteiden välittömästä vaikutuksesta urakkasuoritukseen. Pakotteet eivät tyypillisesti suoraan estä tiettyjen rakennusmateriaalien hankintaa taikka energian käyttämistä, vaan kyse on useimmiten välillisestä hankintaketjuihin ja siten hintatasoon vaikuttamisesta, kun hankintakanavat vaikeutuvat ja saatavuus heikentyy.
Valtiovallan lainsäädännöllisen toimenpiteen tarkoitus sekä vaatimus välittömästä vaikutuksesta urakkasuoritukseen huomioiden on hyvin epävarmaa, tullaanko pakotteita pitämään YSE 49 §:n tarkoittamina, hinnantarkastukseen oikeuttavina seikkoina. Tiedossamme kuitenkin on, että pykälään perustuvia vaatimuksia hintojen tarkastamisesta on Ukrainan sodan seurausten vuoksi esitetty.
Kustannustason voimakasta ja ennakoimatonta nousua voidaan tietyissä tilanteissa pitää urakkahinnan sovitteluun oikeuttavana seikkana. Huomattakoon, että oikeustoimilain 36 §:n mukaisen sovittelun kynnys on kuitenkin kaupallisissa sopimuksissa yleensä verrattain korkealla. Sovittelussa on lisäksi kyse tapauskohtaisesta arvioinnista, jossa tulee huomioida muun muassa sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, olosuhteet sopimusta tehtäessä ja sen jälkeen sekä kaikki muut seikat. Näinä muina seikkoina huomioitavaksi voivat tulla esimerkiksi sopimuksen kestoaika ja aiheutuvien tappioiden kokonaismäärä.
Koska sovittelussa on aina kyse tapauskohtaisesta arvioinnista, on mahdotonta määritellä yleispätevästi sitä, minkä suuruinen euro- tai prosenttimääräinen kustannustason nousu voisi tehdä sopimuksesta kohtuuttoman ja täyttää siten sovittelun edellytykset. 1970-luvun poikkeuksellisen voimakasta rakennuskustannusten nousua seuranneessa, edelleen yli 40 vuotta myöhemmin ainakin jossain määrin relevantissa oikeuskäytännössä tilaajia on tosin tietyissä tarkkaan harkituissa olosuhteissa velvoitettu osallistumaan urakoitsijalle aiheutuneiden tappioiden kattamiseen. Laajalti soveltuviin johtopäätöksiin ei tämänkään oikeuskäytännön pohjalta kuitenkaan päästä, vaan huolellinen tapauskohtainen kokonaisarvio on tarpeen.
Rakennushankkeisiin erikoistuneet asiantuntijamme avustavat mielellään sen arvioimisessa, miten kustannustason nousua, materiaalipulaa ja muita mahdollisia rakentamiseen vaikuttavia Ukrainan sodan seurannaisvaikutuksia voidaan kussakin yksittäistapauksessa punnita urakkasopimuksen ja muiden relevanttien säädösten näkökulmasta.
