Rakennusalan sopimukset koronatilanteessa ylivoimaisen esteen ja liikavaikeuden kannalta

Koronaviruksen aiheuttamat toimenpiteet maailmalla ja Suomessa herättävät kysymyksen, miten rakennusalan sopimukset joustavat tilanteessa, jossa esimerkiksi työvoiman ja rakennusmateriaalien saatavuus voi vaarantua tai joksikin ajaksi heikentyä esimerkiksi paikallisten rajoitustoimien tai liikkuvuuden rajoitusten takia.

Vallitsevassa tilanteessa urakoitsijat joutuvat varautumaan siihen, että koronaviruksen tai siihen liittyvien vaikutusten johdosta tulee tarvetta esittää vaatimuksia esimerkiksi urakka-ajan pidentämisestä eri sopimuskumppaneille. Huolehdittava olisi myös oikea-aikaisista huomautuksista ja vaatimuksista sopimuskumppanille oikeuksien varmistamiseksi ja vielä siitä, että haitat dokumentoidaan luotettavalla tavalla.

Sopimusoikeudellisesti koronaviruksen aiheuttamia haittoja voidaan lähestyä ns. ylivoimaisen esteen opin kautta. Ylivoimainen este on yllättävä tapahtuma, joka vaikuttaa olennaisesti suoritukseen ja jota ei voida lukea kummankaan sopimuskumppanin vastuupiiriin. Rakennusalan sopimuksissa tyypillisesti käytetään ylivoimaisen esteen osalta ns. force majeure -sopimusehtoja, jotka mahdollistavat sopimuksen joustamisen poikkeuksellisissa tilanteissa. Ehtoja ei kuitenkaan juuri ole käytännössä käytetty eikä niihin ole totuttu vetoamaan vakiintuneessa yhteiskunnallisessa tilanteessa, ehkä poikkeuksellisia sääolosuhteita lukuun ottamatta. Ehtojen soveltamiskäytäntökin on pitkälti sota-ajalta peräisin.

Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa YSE 1998 ylivoimainen este on huomioitu urakka-ajan pidentämiseen oikeuttavana perusteena (YSE 20 §), lisäkustannusten osittaisena korvausperusteena (YSE 50 §) sekä sopimuksen purkamisperusteena (YSE 80 §). Ylivoimainen este on määritelty sitomalla tapahtuman vaikutus:

• puolustustila- tai valmiuslaissa tarkoitettuihin poikkeuksellisiin olosuhteisiin tai niihin verrattavaan seikkaan, joka aiheuttaa urakoitsijalle huomattavia vaikeuksia saada työntekijöitä ja rakennustavaroita tai muuten estää urakkasuorituksen (20.1 a-kohta)
• lakkoihin, saartoihin ja työnantajajärjestöjen hyväksymiin tai päättämiin työsulkuihin tai niihin verrattaviin suoritusta olennaisesti estäviin työtaistelutoimenpiteisiin (20.1 b -kohta)
• poikkeuksellisiin ja urakoitsijan suoritusta olennaisesti haittaaviin sääolosuhteisiin (20.1 c -kohta)
• YSE 20.1 §:n d -kohdan mukaan ylivoimaisena esteenä voidaan pitää muuta osapuolista riippumatonta poikkeuksellista seikkaa, joka huomattavasti vaikeuttaa urakkasopimuksen velvoitteiden täyttämistä ja jota sopijapuoli ei ole voinut ottaa edeltäpäin huomioon ja jonka tuottamaa haittaa hän ei ole voinut kohtuudella poistaa.

Ylivoimaisen esteen edellytysten täyttyminen arvioidaan edellä mainittujen kriteerien perusteella. Koronaviruksen aiheuttamat haitat voivat täyttää ylivoimaisen esteen edellytykset. Arviointi perustuu kuitenkin aina yksittäistapauksen olosuhteisiin. Mainitun ehtokohdan (YSE 20 §) 2-kohdan mukaisesti paikalliset olosuhteet eivät välttämättä oikeuta vetoamaan ylivoimaiseen esteeseen lisäaikaperusteena, jos hankintatoimi häiriytyy, mutta hankinta voidaan suorittaa urakkasopimuksen edellyttämässä ajassa muualta ilman sanottavaa lisäkustannusta.

Sopimuskäytännöissä joskus käytetään myös ns. liikavaikeusehtoja (hardship), joilla esimerkiksi velvoitetaan osapuolia neuvottelemaan sopimusmuutoksista yllättävässä sopimustasapainoon vaikuttavassa tilanteessa. Tällaista hardship-ehtoa YSE-ehtoihin ei kuitenkaan sisälly.

Koska rakennusurakkasopimukset ovat sopimuksia siinä missä muutkin, ei ole poissuljettua, että sopimusoikeuden yleisten oppien vaikutukset voisivat myös näkyä ylivoimaisen esteen kaltaisissa tilanteissa. Urakkasopimuksissa harkittavaksi tuleva instrumentti lienee sopimuksen ehtoihin puuttuminen oikeustoimilain 36 §:n kohtuullistamisen perusteella. Toisaalta kaupallisissa sopimuksissa sovittelun on voitu vain harvoin katsoa tulevan kyseeseen.

Lisäksi on huomioitava, että työmaiden sopimusjärjestelmä muodostuu sopimusketjuista, joissa sopimusehtojen sisältö voi vaihdella. Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja käytetään suuressa osassa urakkasopimuksia, mutta osapuolilla voi olla käytössä myös muita ehtoja, kuten esimerkiksi omia aliurakkaehtoja. Tavarantoimituksissa YSE-ehtoja ei käytetä, vaan yleisimmät vakioehdot ovat RYHT 2000 -ehdot. Eri sopimusehtojen ylivoimaista estettä koskevat ehdot ovat todennäköisesti samankaltaisia, mutta niissä voi olla myös eroja, jotka vaikuttavat ehtojen sovellettavuuteen.

Oman kysymyksensä muodostavat myöhässä olevat tai sellaisiksi väitetyt työmaat. YSE-ehtojen 20 §:n 4-kohdassa annetaan oikeusohjeeksi, että lisäaikaa ei myönnetä omasta syystään sovitusta urakka-ajasta myöhässä olevalle urakoitsijalle, ellei siihen ole erityisiä syitä. Tulkintakysymyksiä voi nousta siitä, mitä eri tilanteissa tarkoitetaan erityisillä syillä. Lisäksi arvioitavaksi voi tulla työmaita, jotka ovat viiveessä välitavoitteista, mutta koko työmaa ei ole viivästynyt. Tällöin täytyy ratkaista, sovelletaanko ehtoa näissä tilanteissa kaavamaisesti tarkastelemalla koko urakalle sovittua valmistumista vai verrataanko tilannetta siihen, ollaanko alkuperäisestä aikataulusta jäljessä tai ovatko välitavoitteet viivästyneet. Viivästystilanteissa voidaan joutua myös tarkastelemaan eri syiden vaikutusta urakka-aikaan sen kannalta mitä osaa viivästystä on pidettävä ylivoimaisesta esteestä johtuvana.

Myös korvausperusteet ehdoissa voivat vaihdella ja vaikutusta on lisäksi sillä, mitä sopimuksia voidaan päättää ja minkälaisin seuraamuksin ja mitä ei. YSE-ehtojen korvausperuste ylivoimaisen esteen aiheuttaman haitan kustannuksista on melko kaavamainen. Tilaajan maksettava korvaus lasketaan YSE 50 §:n mukaan siten, että tilaaja korvaa urakoitsijalle keskeytyksestä aiheutuneet vartiointikustannukset, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus-, huolto- ja hoitokustannukset. Lisäksi tilaaja osallistuu urakoitsijalle aiheutuvien muiden kustannusten korvaamiseen keskeytysajan työpäivää kohti ensimmäisiltä 5 työpäivältä 2 prosentilla ja sen jälkeisiltä työpäiviltä 1 prosentilla urakan keskimääräisestä päiväkustannuksesta, joka lasketaan jakamalla arvonlisäveroton urakkahinta urakka-ajan työpäivien määrällä.

Korvausperusteestakin voinee muodostua epäselvyyttä kaavamaisuudesta huolimatta, koska YSE-ehtojen mukaan kustannuksia määritettäessä otetaan huomioon joko urakka-ajan siirtyminen edullisempaan tai epäedullisempaan ajankohtaan. Mainittu seikka voi vaikuttaa selkeästi ainakin siihen, miten suojaus- ja lämmityskuluja korvataan.

Sopimuksen purkamisen perusteen kynnys on yleisesti ottaen korkea. Ainakin YSE-ehdoissa (85 §) RYHT-ehdoissa (22.4) edellytetään purkukynnyksen ylittymiseksi, että rakennustyö tai suoritus joudutaan ylivoimaisen esteen vuoksi keskeyttämään pitkähköksi ja epämääräiseksi ajaksi.