Ovatko eri rakennuksissa ilmenevät samankaltaiset virheet tulkittava yhdeksi vaiko useaksi virheeksi? Vaasan hovioikeus tulkitsi asiaa tuoreessa ratkaisussaan
Ovatko eri rakennuksissa ilmenevät samankaltaiset virheet asuntokauppalain mukaan tulkittava yhdeksi vaiko useaksi virheeksi? Vaasan hovioikeus tulkitsi tuoreessa ratkaisussaan asuntokauppalain rakennusvirheen käsitettä rakennusvirhevakuutusta koskevassa korvauskiistassa. Asunto-osakeyhtiön seitsemässä rakennuksessa esiintyneet samankaltaiset märkätilojen eristysvirheet tulkittiin yhdeksi virheeksi.
Vaasan hovioikeus antoi vastikään ratkaisun rakennettavan asunnon ja uuden asunnon ostajan kannalta kiinnostavassa tapauksessa (Dnro: S 20/654, ei vielä lainvoimainen). Kyse oli vaasalaisesta pientaloyhtiöstä, jossa sattuneiden vesivahinkojen takia suoritettiin laaja kosteuskartoitus. Kartoituksessa havaittiin virheitä taloyhtiön kaikkien rakennusten märkätilojen vesierityksissä. Perustajaosakkaana ollut rakennusliike ei suorittanut korjauksia ennen konkurssiin ajautumistaan, joten taloyhtiö haki korvausta virheiden 157 000 euron korjaus- ja selvittelykuluista rakennusvirhevakuutuksesta, jonka tarkoituksena on turvata ostajien ja taloyhtiön selusta juuri perustajaosakkaan suorituskyvyttömyystilanteissa. Vakuutusyhtiö kuitenkin hylkäsi korvaushakemuksen, jonka johdosta taloyhtiö vei korvausasian käräjäoikeuteen. Vakuutusyhtiön valitettua käräjäoikeuden tuomiosta asia siirtyi hovioikeuden käsiteltäväksi.
Hovioikeuden ratkaisussa on kiinnostavaa pohdintaa asuntokauppalain mukaisesta virheen määritelmästä. Milloin on kyse yhdestä virheestä ja milloin useat samankaltaiset virheet muodostavat yhden, olennaisesti samankaltaisen virheen? Käsillä olevassa tapauksessa virheen käsitettä ei ollut määritelty vakuutussopimuksessa tai yleisissä vakuutusehdoissa. Siten hovioikeus tulkitsi tilannetta asuntokauppalain mukaisesti (asuntokauppalain 4 luvun 14 §). Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos myyty asunto ei fyysisiltä ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää. Hovioikeus nosti kuitenkin esille, ettei sanaa ”asunto” tule tulkita suppeasti, vaan se viittaa yleisesti kaupan kohteeseen. Hovioikeuden mukaan todisteista kävi ilmi, että kaikissa märkätiloissa olivat toistuneet olennaisesti samankaltaiset virheet ja siten hovioikeus katsoi, että kyseessä oli koko asunto-osakeyhtiössä samankaltaisena toistuva yksi rakennusvirhe.
Vaasan hovioikeus myös pohti käytännössä korvauksen määrän kannalta tärkeää omavastuuta. Oliko vakuutusyhtiö oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti? Vaasalaisessa taloyhtiössä oli seitsemän rakennusta ja vakuutusyhtiö oli tehnyt seitsemän omavastuuvähennystä, joiden yhteissumma ylitti vaaditun korvauksen (157 000 euroa). Siten taloyhtiö jäi ilman korvausta. Vakuutusyhtiö oli päätynyt tähän omavastuuratkaisuun tulkiten asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momenttia, jonka mukaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa samassa rakennuksessa havaituista rakennusvirheistä vähennetään vain yksi omavastuu. Hovioikeus kuitenkin katsoi, ettei sanalla rakennus ole tarkoitus supistaa koko virheen käsitettä määräytymään rakennuksittain. Vakuutuksen kohteena olivat kaikki rakennukset kokonaisuutena, vakuutussopimuksessa ei ollut määritetty omavastuuta muutoin kuin koko vakuutuskohteen perusteella yhteisesti (eli ei asunto- tai rakennuskohtaisesti) ja yleisten vakuutusehtojen mukaan vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu omavastuu. Siten hovioikeus katsoi, ettei osapuolten voitu katsoa sopineen omavastuun määräytymisestä rakennuskohtaisesti, vaan yleiset vakuutusehdot huomioon ottaen asuntokauppalain pääsäännön mukaisesti vahinkokohtaisesti.
Tässä tapauksessa vaasalaisen asunto-osakeyhtiön omistajien oikeus siis loppujen lopuksi turvattiin ja vakuutusyhtiö määrättiin suorittamaan asunto-osakeyhtiölle virheen korjaamista ja selvittelystä aiheutuneet kulut, yhteensä 157 000 euroa. Hovioikeus antoi ratkaisussaan käytännönläheistä lisätietoa asuntokauppalain virheen määritelmästä ja omavastuuvähennyksestä tavalla, joka suojelee rakennettavan ja uuden talon asunto-osakkeiden ostajia ja asunto-osakeyhtiöitä. Huomionarvoista on myös, että mikäli hovioikeus olisi päätynyt rakennuskohtaiseen omavastuuvähennykseen, olisi pientaloyhtiöt ja esim. kerrostaloyhtiöt asetettu erilaiseen asemaan, joten tästä näkökulmasta hovioikeuden ratkaisu turvasi asunto-osakeyhtiöiden ja rakennettavan tai uuden asunnon ostajien yhdenvertaisuuden suorituskyvyttömyysvakuustilanteessa.
