Ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta asunto- ja kiinteistökaupassa
Asuntokauppalain ja maakaaren mukaisessa asunnon tai asuinkiinteistön kaupassa ostajalla on selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Lähtökohta maakaaressa ja asuntokauppalaissa on kuitenkin se, että myyjän tulee antaa ostajalle kaikki ne tiedot, jotka hän tietää tai olisi pitänyt tietää ennen kauppaa ja joilla olisi ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Asuntokauppalaissa ja maakaaressa myyjän tiedonantovelvollisuus ja vastuu korostuu ja näin ollen suojaa saa ostaja. Ostajalla on loppujen lopuksi rajoitettu mahdollisuus ja sitä kautta velvollisuus selvittää kaupan kohteen kuntoa.
Kaupan kohteen virhe ei ole sellainen korjaustarve tai seikka, josta myyjä on antanut ostajalle tiedon ennen kauppaa riittävän selkeästi tai muutoin on sovittu selkeästi, että kyseessä oleva asia jää ostajan vastuulle. (ns. yksilöintivaatimus). Ostajalla on myös ennakkotarkastusvelvollisuus, mutta se ulottuu vain seikkoihin, jotka ostajan olisi tullut havaita kohteen pintapuolisessa tarkastelussa. Rajanvetoa käydään joskus siitä, milloin alapohja tai yläpohja on kuulunut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin. Kyse on ollut tuomioistuinratkaisuista, joissa riitaa on käyty osaltaan siitä, onko ostajalla ollut riittävän helppo pääsy ala- tai yläpohjaan, jotta näiden voidaan vielä katsoa kuuluneen tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden piiriin.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta on erotettava niin sanottu erityinen selonottovelvollisuus. Tällaiseksi luetaan tilanne, jossa jälkikäteen katsotaan, että ostajan olisi tullut ryhtyä ennen kauppaa tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden ylittäviin toimiin esimerkiksi selvittämällä rakennuksen kuntoa rakenteita rikkovin menetelmin. Ottaen huomioon se, että myyjällä on katsottu olevan vastuu tiedoksiannosta ja toisaalta se, että ostajalla on rajoitetut – ja aina myyjästä riippuvaiset – mahdollisuudet tutkia rakennusta tai huoneistoa, on erityisen selonottovelvollisuuden syntymiseen ostajalle suhtauduttu korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä suhteellisen tiukasti. Varsin harvoin korkein oikeus on katsonut ostajalla olleen erityinen selonottovelvollisuus käsitellyissä ratkaisuissa. Ratkaisujen KKO 2004:78 ja 2009:31 valossa näyttää siltä, että ilman suoraa ostajalle osoitettua riittävän selkeää jatkotutkimuskehotusta ennen kauppaa, ostajalla ei ole ollut eritystä selonottovelvollisuutta.
Edellä mainittujen ratkaisujen 2004:78 ja 2009:31 jälkeen on kuitenkin annettu kaksi ostajan erityistä selonottovelvollisuutta koskevaa ratkaisua korkeimmasta oikeudesta, ratkaisut KKO 2019:16 ja KKO 2020:23. Ensimmäisessä katsottiin ostajalla olleen erityinen selonottovelvollisuus tilanteessa, jossa oli annettu suora jatkotutkimuskehotus riidan kohteena olevasta rakenteesta sekä tieto rakennuksen kuntoa rasittavista muista seikoista huolimatta siitä, että riidan kohteena olevasta alapohjarakenteesta oli annettu kuntotarkastusraportissa väärä tieto.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2020:23 on näistä kahdesta mielenkiintoisempi huolimatta siitä, että kyseessä olevassa ratkaisussa katsottiin, että ostajalle ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta. Ratkaisu on mielenkiintoinen, koska perusteluista voi lukea, että ostajalle erityinen selonottovelvollisuus voi syntyä myös tilanteessa, jossa ”ostajan olisi pitänyt ymmärtää” että vaurioita voisi olla. Aikaisemmassa varsin tiukassa korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä näin ei näyttänyt olevan. KKO 2020:23:
- KKO 2020:23. On yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tieto kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. Yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Ostajilla on siksi kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.
Ratkaisussa KKO 2020:23 on katsottu, että ostajan tulisi ymmärtää tiettyjen normaaliin elämänkokemuksen piiriin kuuluvien seikkojen perusteella, että myös jokin rakenne, josta ei ole nimenomaisesti ilmoitettu vaurion mahdollisuutta, voi olla vaurioitunut. Tältä osin ratkaisua 2020:23 voidaan tulkita linjanmuutoksena aikaisempaan korkeimman oikeuden ratkaisukäytäntöön. Ostajalle tämä ratkaisu saattaa tuoda lisävastuita. Kaupankohteeseen ja siitä laadittuihin asiakirjoihin – erityisesti kuntotarkastusraporttiin – on tutustuttava entistä huolellisemmin ja mietittävä ennen kauppaa mahdollisten jatkotutkimusten tekemisen tarpeellisuutta. Yleensä tämä tarkoittaa rakenteita rikkovia tutkimusmenetelmiä, joihin tarvitaan myyjän suostumus. Ratkaisukäytäntöä ei ole tilanteesta, jossa myyjä on kieltänyt jatkotutkimukset, ja kauppa on silti tehty. Pohditaan sitä vaikka seuraavassa blogissa.
