Kiinteistöjen yhteisjärjestely ja rakennusrasitteet osana kiinteistön ja rakennusten käyttöä

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyä on yleisellä tasolla pidetty vaikeasti lähestyttävänä sopimusinstrumenttina. Toisaalta yhteiskunnassa tapahtuneet muutokset — ilmastonmuutos, resurssien ylikuluttaminen ja kaupungistuminen — ovat nostaneet kiinteistöjen yhteisjärjestelyt rakennusalan keskusteluun.

Ilmastonmuutos ja resurssien ylikuluttaminen ovat pakottaneet rakennusalan pohtimaan entistä parempia keinoja ja tapoja hallita resursseja ja energiatehokkuutta rakennuksissa.

Resurssien ylikuluttaminen ja energiatehokkuus on huomioitu myös 1.1.2025 voimaan tulleessa rakentamislaissa (751/2023). Rakentamislain 37 § velvoittaa rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimaan siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla siten, että energiaa ja luonnonvaroja kuluu säästeliäästi.

Rakentamislaki osaltaan siis edellyttää ja kannustaa rakennushankkeeseen ryhtyviä keksimään uusia innovaatioita, kuinka rakennuksista voidaan saada entistä energiatehokkaampia ja ympäristöystävällisempiä.

Voidaankin katsoa, että kaupungistumisen, tiiviimmän rakentamisen sekä sääntelyn seurauksena on mahdollista, että rakennukset liittyvät teknisiltä järjestelmiltään entistä enemmän toisiinsa. Kiinteistöjen yhteisjärjestelyä on pidetty varteen otettavana keinona sopia kiinteistön omistajien kesken yhteisistä taloteknisistä järjestelmistä. Samalla on kuitenkin huomattava, että oikeusjärjestyksemme mahdollistaa myös muita keinoja sopia kiinteistön ja rakennusten yhteisestä käytöstä.

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyn ja rakennusrasitteiden perusteet

Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä ja rakennusrasitteista säädetään nykyisin rakentamislaissa, kun aiemmin kiinteistöjen yhteisjärjestelystä säädettiin maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999). Lainmuutos ei tuonut aiempaan kiinteistöjen yhteisjärjestelyä ja rakennusrasitteita koskevaan asiasisältöön muutoksia. Tosin on huomattava, että luettelo rasitetyypeistä on nostettu lain tasolle. Rakennusrasitteita koskeva luettelo on myös tyhjentävä, joten muista kuin laissa mainituista rakennusrasitteista ei voi perustaa rakennusrasitetta. Rakennusrasitteet ovat siten tyyppipakkoperiaatteen alaisia. Maankäyttö- ja rakennusasetuksella (895/1999) säädetään rasitetyyppien tarkemmasta sisällöstä.

Kiinteistöjen yhteisjärjestely kuuluu rasiteluontoisten järjestelyjen kanssa samankaltaisiin kiinteistön ja rakennusten hallintaa ja käyttöä koskeviin järjestelyihin. Molemmissa järjestelyissä laaditaan osapuolten välillä kirjallinen sopimus, josta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Oma oikeuskysymyksensä kuitenkin on, mikä yhteisjärjestelysopimuksen sivullissitovuus on, mikäli kiinteistö vaihtaa omistajaa. Rakennusrasite taas pysyy voimassa, vaikka kiinteistö vaihtaisi omistajaa.

Järjestelyjen luonteesta voidaan kuitenkin todeta, että rakennusrasitteet ovat joko määräaikaisia tai pysyviä, kun taas kiinteistöjen yhteisjärjestely on lähtökohtaisesti voimassa toistaiseksi. Kiinteistöjen yhteisjärjestely ei myöskään ole tyyppipakkoperiaatteen alainen järjestely.

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyn ja rakennusrasitteiden käyttöala

Kuten edellä on todettu, rakennusrasitteet ovat tyyppipakkoperiaatteen alaisia, eikä muun tyyppisiä oikeuksia kuin laissa säädettyjä oikeuksia voida perustaa rakennusrasitteena. Sen sijaan kiinteistöjen yhteisjärjestelyn käyttöala ei ole laissa tarkoin määritelty, vaikkakin on huomattava, että kiinteistöjen yhteisjärjestelylle on asetettu rakentamislaissa myös yleinen- ja erityinen edellytys, joiden on täytyttävä, jotta yhteisjärjestelysopimus voitaisiin rekisteröidä kiinteistörekisteriin.

Rakentamislain 128 §:ssä tarkoitettuja rakennusrasitteita ovat perustusrasite, rakennerasite, laiterasite, käyttörasite, huoltorasite, yhteisrasite, seinärasite, sietorasite ja kolmioulotteisen kiinteistön rasite. Sen sijaan rakentamislain 135 §:ssä ei ole vastaava luetteloa siitä, mihin kiinteistöjen yhteisjärjestely on tarkoitettu. Rakentamislain 135.2 §:ssä on todettu vain, että sopimuksessa on sovittava alueen tai tilan käytöstä, sen kuntoon saattamisesta ja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta. Lain esitöissä on esitetty, että kiinteistöjen yhteisjärjestelyn tarkoituksena on erityisesti edistää kiinteistöjen vapaaehtoisia sopimusjärjestelyjä ja yhteisiä palveluja, kuten autopaikoitusta, asumisviihtyisyyttä lisääviä huonetiloja, yhteisiä saunoja ja pesutupia sekä myös piha-alueen järjestämistä yhteiseen käyttöön.

Kuten kiinteistöjen yhteisjärjestelystä ja rakennusrasitteista voidaan huomata, järjestelyissä on tiettyä samankaltaisuutta, mutta myös perustavanlaatuisia eroavaisuuksia. Voidaankin todeta, että rakennushankkeeseen ryhtyvän tai kiinteistönomistajan sekä kaavoittajan on tilannekohtaisesti tarkoin pohdittava, miten asuminen, rakennusten muu käyttö ja näiden käyttöä tukevat tarpeet järjestetään kiinteistöllä siten, että saavutetaan haluttu lopputulos.

Lopuksi

Voimassa oleva oikeusjärjestys ei näyttäisi tukevan kiinteistöjen yhteisjärjestelyn laajempaa käyttöä kiinteistöjen teknisistä järjestelmistä sopimiseen. Vaikuttaisi siltä, että kiinteistöjen yhteisjärjestelyä ei ole suoranaisesti tarkoitettu esimerkiksi rakennuskorttelin teknisten järjestelmien omistamisesta, hallinnasta, käytöstä ja huoltotoimenpiteistä sopimiseen.

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyistä tehdyt säännökset ovat tehty ajassa, jolloin ei välttämättä ajateltu, että kiinteistöillä rakennettaisiin, suunniteltaisiin ja toteutettaisiin mitä monimutkaisempia rakennelmia tai teknisiä järjestelmiä. Kiinteistöjen yhteisjärjestelyt perustuivat ajatukselle kaksiulotteisesta kiinteistöstä, jossa yhteisjärjestelysopimuksella sovitaan jätehuollosta, piha-alueista ja muista vastaavista suhteellisen yksinkertaisista järjestelyistä.

Samalla on kuitenkin todettava, ettei oikeusjärjestyksemme estä asianosaisia sopimasta keskenään tahtomallaan tavalla esimerkiksi rakennusten teknisistä järjestelmistä. Tällaisia asianosaisten välisiä sopimuksia ei vain ehkä välttämättä voi rakentamislain tarkoittamalla tavalla kirjata yhteisjärjestelysopimuksena tai rakennusrasitteena kiinteistörekisteriin. Kiinteistöön ja rakennuksiin kohdistuvat järjestelyt vaativatkin asianosaisilta monien eri seikkojen ja intressien huomioon ottamista.

Oikeustilan selvyyden ja asianosaisten ajan sekä kustannusten säästämisen vuoksi olisi kuitenkin toivottavaa, että kiinteistön käyttöä tukevat järjestelyt olisivat selkeitä omistajille ja käyttäjille. Toisaalta rakennusten energiatehokkuuden lisääminen ja resurssien ylikuluttamisen vähentäminen ovat sellaisia kannatettavia yhteiskunnallisia tavoitteita, joiden vuoksi kiinteistöjen käyttöä koskevien järjestelyjen osalta olisi syytä tutkia, mitkä ovat sellaisia aitoja tarpeita, jotka pitää saada kirjatuksi kiinteistörekisteriin.