Hallintaanotto turvaa sekä taloyhtiön että osakkeenomistajan intressejä osakkeenomistajan maksuvaikeuksissa
Osakkeenomistajan maksuvaikeustilanteissa taloyhtiön ripeä reagointi on avainasemassa. Taloyhtiöissä vastikevalvontaa on tärkeää hoitaa tehokkaasti, ja vastikerästeihin on syytä puuttua. Vastikerästien kertyessä hallintaanotto turvaa yhtiön asemaa osakkeenomistajan muuttuvassa tilanteessa. Kun osakkeenomistajan maksukyky on heikentynyt ja taloudellinen tilanne huono, ei hallintaanotto ole välttämättä osakkeenomistajankaan kannalta tämän intressien vastainen ratkaisu.
Osakkeenomistajan maksuvaikeudet voivat näkyä merkittävästi taloyhtiön arkipäivän toiminnassa. Erityisesti pienissä taloyhtiöissä yhtiön taloudellinen tilanne voi hankaloitua huomattavasti, jos yksi osakkeenomistaja laiminlyö vastikkeiden maksamisen. Osakkeenomistajan maksuvaikeudet voivat johtaa ongelmallisiin tilanteisiin myös, jos esimerkiksi liikehuoneistoilla on suuret vastikekertoimet, tai tilanteissa, joissa yksi osakkeenomistaja omistaa taloyhtiössä useamman huoneiston.
Asunto-osakeyhtiössä yhtiön kulut katetaan osakkeenomistajilta kerättävillä vastikkeilla, joten muut osakkeenomistajat joutuvat kattamaan puuttuvan osuuden yhden jättäessä vastikkeensa maksamatta. Tilanteen pitkittyessä voi yhtiön talous kriisiytyä siinä määrin, ettei yhtiö selviydy velvoitteistaan. Ei ole yhtiön tai sen osakkeenomistajien etu, että yhtiö ei pysty huolehtimaan esimerkiksi lainmukaisista kunnossapitovelvoitteistaan. Tarvittavien korjausten, saati isompien korjaushankkeiden jäädessä tekemättä, on vaarana, että kaikkien huoneistojen arvo laskee.
Vastikerästeihin onkin syytä reagoida taloyhtiöissä nopeasti. Useimmiten ei ole perusteltua jäädä seuraamaan tilannetta kovin moneksi kuukaudeksi. Vastikkeita on syytä seurata ja perintätoimiin syytä ryhtyä heti, kun vastikkeita jää maksamatta. Jos erääntyneitä vastikkeita ei perintätoimin saada perittyä, on yhtiössä syytä ryhtyä valmistelemaan hallintaanottoa. Hallintaanottovaroitus on perusteltua antaa jo kahden kuukauden vastikkeiden jäätyä maksamatta.
Sikäli kun vastikerästejä ei hallintaanottovaroituksen jälkeenkään suoriteta, on taloyhtiön perusteltua ryhtyä hallintaanottoon. Hallintaanotto ei vaikuta perintätoimiin, joten rästien perimistä on suositeltavaa jatkaa hallintaanottoprosessista riippumatta.
Hallintaanotto on asunto-osakeyhtiölaissa säännelty menettely, jonka lopputuloksena yhtiö ottaa osakkeenomistajan huoneiston laissa säädetyin perustein määräajaksi hallintaansa ja vuokraa sen ulkopuoliselle. Yhtiöllä on oikeus periä huoneistosta saatavasta vuokrasta maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana. Edelleen yhtiöllä on oikeus ottaa vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, kuten hallinnolliset ja asiamieskustannukset, ja osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset. Mahdollisesti yli jäävä osa tilitetään osakkeenomistajalle.
Hallintaanotto ei siis vaikuta osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta. Vastikkeita on maksettava myös hallintaanottoaikana, ja erääntyneille rästeille kertyy normaaliin tapaan viivästyskorkoa. Sikäli kun huoneistosta saatavasta vuokrasta ei saada katettua kaikkia lain mainitsemia (edellä mainittuja) eriä ja hallintaanottoajalta kertyy uusia vastikerästejä, voivat uudet vastikerästit olla peruste ottaa huoneisto uudestaan yhtiön hallintaan ensimmäisen hallintaanoton kuluttua loppuun.
On mahdollista, että hallintaanotolla saadaan katkaistua hankalaksi päässyt tilanne paitsi taloyhtiön, mutta myös maksuvaikeuksiin joutuneen osakkeenomistajan kannalta. Vastikkeiden maksamatta jättäminen harvemmin johtaa osakkeenomistajan kannalta hyvään lopputulokseen, ja maksuvaikeustilanteissa oman huoneiston vastikkeista onkin huolehdittava ensisijaisesti. Jos vastikerästejä on kuitenkin jo kertynyt eikä osakkeenomistajalla ole mahdollisuuksia selviytyä tulevistakaan vastikkeista, on myös osakkeenomistajan etu, että yhtiö puuttuu tilanteeseen ennemmin kuin myöhemmin. Mitä pidempään tilanne jatkuu, sitä suuremmaksi osakkeenomistajan velkataakka kasvaa, viivästyskorot ja perintäkulut kertyvät ja samaten myös yhtiön taloudellinen tilanne huononee. Hidas reagointi tilanteeseen voi johtaa paitsi taloyhtiön huoneistojen arvon alenemiseen, myös esimerkiksi rakennuksen vaurioitumiseen, vakuutusmaksujen nousuun tai pahimmillaan jopa taloyhtiön konkurssiin. Tällaiset seuraamukset eivät ole myöskään osakkeenomistajan edun mukaisia.
On myös muistettava, ettei laki tunne perusteita jättää erääntyneitä vastikkeita suorittamatta. Vaikka huoneisto olisi vaurioitunut ja siellä olisi taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa vikaa, tai vaikka huoneisto olisi asumis- tai muulla tavalla käyttökelvoton, ei tämä ole peruste jättää vastikkeita maksamatta. Vastikkeenmaksuvelvollisuus ei liity huoneiston hallintaan eikä ole korvausta huoneiston käytöstä. Vastike on osakeomistuksen perusteella osakkeenomistajalle määräytyvä velvollisuus osallistua yhtiön menojen kattamiseen.
Vastikkeet maksamatta jättämällä osakkeenomistaja käytännössä sahaa vain omaa jalkaansa: vastikkeenmaksun laiminlyönnin seurauksena yhtiö ei välttämättä pysty suoriutumaan velvoitteistaan, ja osakkeenomistaja aiheuttaa laiminlyönnillään yhtiölle ja itselleen tarpeettomia kustannuksia. Lisäksi kun vastikkeita jätetään maksamatta useammalta kuukaudelta, on taloyhtiöllä oikeus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Jos osakkeenomistaja haluaa välttää huoneistonsa hallintaan ottamisen, on vastikkeista syytä huolehtia ja pyrkiä parantamaan maksukykyään muulla tavoin kuin laiminlyömällä vastikkeenmaksuvelvollisuutensa.
Vastikerästitilanteessa ei osakkaan ole yleensä perusteltua myöskään riitauttaa yhtiön tekemää hallintaanottopäätöstä. Kun osakkeenomistaja on laiminlyönyt vastikkeenmaksun enemmälti kuin vähäisessä määrin – käytännössä tämä tarkoittaa noin kolmen kuukauden erääntyneitä vastikkeita – on yhtiöllä asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus ottaa osakkeenomistajan huoneisto hallintaansa. Asiassa on yleensä varsin vähän tulkinnanvaraa, jos vastikkeet ovat hallintaanottopäätöstä tehtäessä maksamatta. Toiseksi osakkeenomistaja lähtökohtaisesti vastaa perusteettomasti nostamansa moitekanteen taloyhtiölle aiheuttamista oikeudenkäyntikuluista, jotka voivat nousta hyvinkin korkeiksi, minkä lisäksi riitaprosessit vievät aikaa. Vastikkeet, niille kertyvät viivästyskorot sekä perintäkulut juoksevat myös riitaprosessin aikana, eikä huoneistosta saatavaa vuokraa päästä hyödyntämään osakkeenomistajan velkojen kattamiseksi riitaprosessin kestäessä.
Vastikerästitilanteissa moiteprosessi voi siis herkästi olla perusteeton tai tarpeeton ja sen menestymismahdollisuudet ohuet, ja kulut koituvat tällöin osakkeenomistajan vastattaviksi. Sikäli kun osakkeenomistajan maksukyky paranee ja erääntyneet vastikkeet saadaan maksetuiksi, taloyhtiö voi luopua hallintaanotosta ennen määräajan päättymistä, ja tällaisessa tilanteessa onkin osakkeenomistajan kannalta suositeltavampaa pyrkiä sopimaan vastikkeiden maksusta ja hallintaanoton päättämisestä, kuin ajaa moitekannetta yhtiötä vastaan. Jos taas osakkeenomistajan taloudellinen tilanne ei parane, on myös osakkeenomistajan edun mukaista, että huoneisto saadaan vuokralle ja osakkeenomistajan kasvavaa vastikevelkaa ja muita hänen vastattavakseen koituvia kuluja saadaan katettua huoneistosta saatavasta vuokrasta. On niin ikään osakkeenomistajan intressissä, ettei hän perusteettomalla riitaprosessilla pitkitä huoneiston vuokralle laittamista ja tarpeettomasti kasvata itselleen koituvia kustannuksia.
Perusteettomilla moitekanteilla osakkeenomistaja saattaa lisäksi aiheuttaa haittaa osakkeiden myynnille, mikä koituu hänen omaksi vahingokseen tilanteessa, jossa huoneisto halutaan myydä.
Hallintaanottopäätös ei estä huoneiston myyntiä, eikä huoneiston myynti keskeytä hallintaanottoa. Huoneiston myyntiä varten hallintaanottopäätöstä ei siten ole tarpeen riitauttaa. Kun huoneisto myydään hallintaanoton kestäessä, uusi omistaja saa osakehuoneiston hallintaansa maksettuaan ne erät, joihin osakehuoneistosta saatavaa vuokraa voitaisiin käyttää, eli maksamatta olevat yhtiövastikkeet, hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset ja osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle mahdollisesti aiheutuneet kustannukset. Uusi omistaja voi tuossa tilanteessa päättää, haluaako huoneiston hallintaansa, vai jättääkö huoneiston yhtiön hallintaan, jolloin mainitut erät peritään huoneistosta saatavasta vuokrasta.
Taloyhtiön on siis tärkeää reagoida osakkeenomistajan maksulaiminlyönteihin nopeasti. Hallintaanotto turvaa taloyhtiön asemaa velkojana osakkeenomistajan maksuvaikeus- ja esimerkiksi konkurssitilanteessa, ja jos huoneisto myydään, on taloyhtiön etu, että hallintaanottopäätös on tehty ja erääntyneet erät saadaan katettua uudelta omistajalta tai niitä voidaan periä myös huoneistosta saatavasta vuokrasta.
Osakkeenomistajan puolestaan on joka tapauksessa suositeltavaa pyrkiä reagoimaan omaan maksukyvyttömyyteensä ennen tilanteen äitymistä kestämättömäksi, ja jos hallintaanottopäätös on jo tehty, pyrkiä toimimaan yhtiön kanssa yhteistyössä tilanteen ratkaisemiseksi. Vastikerästitilanteissa riitaprosessi ei yleensä edesauta kummankaan osapuolen tilannetta.
